本文來源：時代财經 作者：李益文
房地産市場正在經曆新一輪降溫。
12 月 15 日，國家統計局發布 11 月份 70 個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數據顯示，11 月份全國 70 個城市新建商品住宅價格指數環比下跌 0.4%，連續 5 個月下跌，跌幅與上月持平。二手住宅價格指數環比下跌 0.8%，連續 6 個月環比下跌，跌幅連續擴大。
具體來看，根據統計局的數據，11 月份，新房環比上漲的城市隻有 9 個，比 10 月再度減少了 2 個，下跌城市數有 59 個，創 2015 年 2 月以來新高；二手房環比上漲的城市爲 0，上次還是在 2014 年 9 月份。
在房地産利好政策不斷的情況下，70 城中房價下跌城市數量爲何再創新高？未來樓市價格走向何方？
對此，多名地産經濟學專家向時代财經分析認爲，當前房地産市場負面情緒占主導，信心的恢複緩慢而曲折，房地産市場仍處于盤整階段。未來需要需要因勢利導，對相關利好政策要解讀好，真正引導預期穩定，此外，在居民就業、收入和前景預期上要有改善，多方發力，持續将市場穩定下來。
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市場情緒低位徘徊
當前房地産市場的利好政策效果仍顯疲态，即便是一線城市的新政策也難帶動整體房價的複蘇。
根據諸葛數據研究中心不完全統計，2023 年 11 月，政策刺激頻次爲 79 次。其中，11 月，多個一線城市出台了利好政策，包括廣州取消土拍限價，成爲首個取消地價上限的一線城市；深圳降低首付比例、優化普宅認定标準；北京正式實施公積金 " 認房不認商貸 " 等。
但房價走勢方面，自 6 月份以來，70 城新房價格已持續下跌 5 個月，11 月份 70 城新房價格跌幅繼續保持高位。其中，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降 0.3%，已連續 2 月下跌。北京、廣州和深圳 11 月新房價格環比分别下降 0.1%、0.9% 和 0.8%，僅上海環比上漲 0.6%。
在此之前，在利好政策支撐下，9 月份一線城市房價曾一度回升。數據統計，9 月份全國 70 個城市新建商品住宅價格指數環比下跌 0.3%，同比下降 0.6%，新房房價指數環比跌幅連續兩個月持平，同比跌幅連續三個月持平。其中，一線城市新房價格環比由上月下降 0.2% 轉爲持平，同比上漲 0.7%。
" 這可以說是悲觀預期的結果。" 廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向時代财經表示，8 月底以來一攬子重磅政策出來，但效果不佳，導緻市場主體預期偏悲觀。而在有效的長效機制方面，比如城中村改造、配售型保障房等，又沒有明确的刺激量目标，同時，就業、收入改善等方面不及市場預期。
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪同樣認爲，市場情緒底部徘徊或許依然是房價上漲動力不足的重要影響因素。但關榮雪向時代财經補充道，政策持續力減弱一定程度上也影響到了房價上漲動力的不足。
根據其提供的不完全統計顯示，盡管 2023 年 11 月，政策刺激頻次達 79 次，但 10 月爲 86 次，9 月出台松綁政策 144 次達年内峰值。
持續增強對房地産市場的信心
當前，二手房價的情況同樣差強人意。
11 月份，全國 70 個城市二手房價格環比下跌 0.8%，連續下跌 6 個月，且跌幅比 10 月份再次擴大 0.2 個百分點；同比下跌 3.7%，連續下跌 21 個月，且跌幅比 10 月份擴大 0.3 個百分點。
其中，一線城市二手房價格環比下跌 1.4%，跌幅較 10 月份擴大 0.6 個百分點，創有統計以來最大值；二線、三線城市二手房價格環比分别下跌 0.7% 和 0.8%，跌幅均擴大 0.2 個百分點；一線、二線、三線城市二手房價格同比跌幅分别爲 2.9%、3.6% 和 3.9%。
實際上，當前二手房交易市場存在的 " 以價換量 " 情況。據諸葛數據研究中心統計，2023 年 11 月監測重點城市二手住宅成交 99454 套，環比上升 9.54%，同比上升 32.70%，其中一線城市也反彈明顯。
易居研究院研究總監嚴躍進對時代财經表示，三類城市二手房的環比指标都出現跌幅擴大現象，說明價格下滑是普遍性現象，" 目前二手房去價格泡沫的過程還在繼續，确實一些二手房的價格從高位開始調整。"
不過，李宇嘉認爲，此前一直被視爲價值保值增值前景良好的一線城市，二手房價下跌的更快，這一定程度上也反映了市場對房地産的悲觀情緒。
未來如何穩住房價？
嚴躍進認爲，在新的市場條件下做好年底銷售的沖刺，各地要主動用好以價換量策略，提振銷售業績。同時對于土地市場地價企穩向好、一線城市購房政策進一步放松等，要解讀好，真正引導預期穩定，持續增強對房地産市場的信心。
李宇嘉則表示，除了需求端的政策外，更重要的還是在新模式上有明顯的量的對沖，比如城中村改造、保障房放量，另外在居民就業、收入和前景預期上要有改善，多方發力才能将市場穩定下來。
在關榮雪看來，進入 12 月，高層頻頻發聲金融支持房地産，提出一視同仁滿足房企的合理融資需求，尤其加大了對民營房企的融資支持力度，爲市場信心回升注入動力，而且京滬也先後于 12 月 14 日發布關于優化調整購房政策的通知，向市場釋放了強烈的積極信号，預計在利好政策的持續加持下，市場信心有望逐步修複回升。
事實上，今年的中央經濟工作會議繼 2022 年後，繼續将對房地産市場要求放在防範化解風險相關内容中。會議提出，積極穩妥化解房地産風險，一視同仁滿足不同所有制房地産企業的合理融資需求，促進房地産市場平穩健康發展。加快推進保障性住房建設、" 平急兩用 " 公共基礎設施建設、城中村改造等 " 三大工程 "。完善相關基礎性制度，加快構建房地産發展新模式。
