近一年，我們平台寫過不少關于租賃市場的文章，反響也都不錯
而就在最近，身邊發生的一件事，讓我對租賃市場從原本的數據，開始去觀察一些現狀的變化
某位朋友在寶山通河某村的房子，和租客談了一周多的續租價，始終無法談攏，最後租客轉頭去了幾公裏外的城家公寓
而城家公寓的背後，其實就是大名鼎鼎的酒店品牌：華住
這是近三年來，我第二次聽到這個名字，上一次還是表妹來上海，同樣選擇了城家
這讓我産生了好奇，查閱了關于城家的一些資料，卻發現
原來近兩年，越來越多本土品牌酒店已經加碼布局國内租賃市場
而背後的市場也正發生着快速的分化
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于是，我統計了一部分近年加碼租賃的本土酒店品牌
對大部分酒店品牌來說，租賃原本就是服務中存在的部分，相比于中介派、創業派
酒店對租賃的加碼，在會員管理、服務體系和數字化運作上，更加水到渠成
而從外因來說，随着租售并舉的深入推行，過高的房價導緻年輕人對居住觀念改變，也讓品牌酒店加快布局租賃行業
我也找了一些本土比較有代表的幾個品牌
另外，像東呈集團的鉑頓國際公寓 2023 年，新增開設門店超過 20 家
嶺南商旅的嶺舍創享公寓酒店（2023.1），開元旅企的首個長租公寓品牌開元摩所 MORESORT（2022.9）
木蓮莊酒店集團孵化的高端服務式公寓品牌 Keymore（2022），也都是這一兩年入局的
越來越多酒店在尋求租賃公寓産品的發展，試圖在提速的租賃市場中分到一杯羹
這當中動作比較明顯的，一個是華住酒店集團，另一個是錦江酒店
在酒店系代表中，華住是進入賽道最早的酒店企業之一，也是目前布局最爲龐大的品牌
自行孵化的城家，也成長爲長租産業鏈的重要服務商之一
當年 2020 年播出的電視劇《安家》中，男女主角創辦的公寓品牌原型正是城家
電視劇《安家》劇照
錦江酒店作爲國内老牌酒店的代表，在長租公寓的布局盡管起步較晚
但這幾年動作頻頻，加上自己強大的背景，能看到整個産品線也在逐漸豐富
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整理了城家與錦江旗下主要公寓品牌的定位和模式
作爲租賃公寓 1.0 時代（2009-2015）就涉足其中的本土品牌，城家自 2015 年成立後
最初切入的賽道，和其他同期品牌相同，以針對于城市白領爲主
而進入第二階段，大約 2015 年到 2018 年左右，伴随大量機構和資本的進入，同質化的租賃房源産生了
而這時候城家依托華住酒店集團，已經開始布局高端租賃，如和雅詩閣合作代理的 " 馨樂庭 " 正是在 2018 年簽約
2019 年，城家推出的首個品牌奢華公寓——凱文公寓，在衡山路落成
城家旗下凱文公寓内景 @圖源網絡
再到 2021 年，華住收購歡閣酒店，2022 年戰略合并瑞貝庭
可以看到城家在租賃公寓的定位發展是自下而上，近年來布局中高端市場的動作更加頻繁
再來看看另一個老品牌錦江集團在租賃公寓領域的動作
2015 年錦江酒店開始收購鉑濤，直到 2021 年 6 月底，錦江酒店完成鉑濤 100% 的股權收購
至此由鉑濤 2014 年創立的租賃公寓品牌窩趣，歸入了錦江麾下
窩趣輕社區 @圖源網絡
據窩趣的官網顯示，除窩趣公寓外，旗下還包括華舍公寓和瑰悅服務式公寓
前者是針對中端企業員工公寓品牌，後者是高端服務式公寓
除了通過收購擴大租賃版圖，錦江酒店親自下場操作，則選擇了直接進入中高端的公寓賽道
從 2021 年宣布旗下首個中高端公寓品牌 " 憬黎 " 的問世，到 2023 年 11 月，憬黎公寓酒店的首店在武漢啓幕，據聞未來還将陸續進駐廣州、北京等城市
除了選擇了有法國盧浮酒店集團背書的品牌，錦江還選擇了與阿裏雲簽約合作，深化數字化領域的能力
可以看到錦江酒店對中高端租賃公寓的重視程度以及對未來的長遠布局
無論是在租賃公寓布局多年的華住，還是近期積極布局的錦江，又或者其他品牌酒店，動作方式是比較一緻的
1、夯實市場基數龐大的白領長租公寓基礎
2、加碼中高端服務式長租公寓市場
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我去了華住會旗下的城家，馨樂庭等公寓實地探訪 ...
爲了更直接地了解不同類型租賃公寓産品的情況，我實地走訪了位于 8 号線中興路地鐵站附近的城家公寓以及馨樂庭長壽路店
其中城家公寓在上海布局較廣，百度地圖上目前一共能夠搜索出 49 家店，遍布上海郊區市區
當天上午首先到達的是中華新路上的城家公寓，第一印象是樓體的外部看着有些陳舊
當天走訪時，由于過了上班高峰，隻看到陸續有兩三個上班族拎着包從大門走出來
一樓的公共區域非常空曠，地闆有些老化
大堂裏設置了豐巢，兩台烘幹機還有一排外賣取餐櫃
當天我在小程序上，提前預約了看房，在大堂的角落旁的小房間裏，看到兩三名身穿橙色工作服的管理員
在告知了預約看房後，小哥很有禮貌地帶我參觀了三套房間
帶看的第一套是挂在小程序上展示頁，也是店裏的一套特價房，月租大概 4550 元
另外還有 360 元的服務費（包括物業費、網費和日常的維修服務，水電另算）
房間窗外對着一片正在施工的工地，略有些噪音
但房間的裝修和配套，對于日常上班的單身白領或者情侶來說，已經非常齊備了
油煙機、電磁爐、小冰箱和獨立衛生間
在聊到日常保潔時，小哥順勢介紹了一下城家 299 的會員卡，一方面租金會更便宜，另外還會贈送兩次保潔服務
在去看另外一套房源的路上，我也了解了下該公寓的入住情況和人員
目前公寓大概有 180 多套房間，出租率在 90% 左右
在看到我露出有些驚訝的表情後，小哥也笑着說：
" 很多住這裏的人，都在人民廣場和市中心上班，我們離 8 号線就幾百米，出行很方便，很多白領看中了這點 "
而在離開城家公寓後，我也搜索了一下附近一居室的公寓價格，基本上在 4200 到 6000 元 / 月
随後，我又驅車前往了位于馨樂庭長壽路店
來到 8 樓前台，在告知預約看房後，一位身穿淺灰色套裝的接待人員帶我坐電梯上樓
當天也看了三套戶型結構不同的房源
在帶看過程中，也和工作人員聊了下關于這家馨樂庭的一些情況
" 目前我們開了 138 多套，還有 150 多套房源可能後期會陸續開放，入住率現在大概有 80% 左右 "
在實地看房中，可以感覺到馨樂庭在戶型上，會更注意細分
不同的面積和空間結構，甚至到軟裝的設計風格，都會有明顯差異
比如隻有卧室 + 廚衛的房間
也有兼具餐客廳 + 卧室，更具居家感覺的套房
也有設計風格比較符合外籍人士的異形戶型等
我也詢問了這裏的入住人員結構，對方表示：
" 一般都是外企的高管，或者外派到上海來的商旅客戶，公司會承擔部分或者全部費用，偶爾也會有少量本地客 "
其中，她也提到了一個情況，去年疫情後，來問的年輕客戶明顯多了不少
" 我們這也有一些大企業退休人員，他們的公積金和退休工資比較高，加上也一直不買房，就在這裏一直住着，也挺久了 "
房租方面，馨樂庭這家門店，主要從一萬多到兩萬多每月不等
在整個帶看過程中，馨樂庭在室内的設施上
還有一些服務（包括送快遞，一周兩次打掃，機器人外賣等），整體感覺比較接近星級酒店
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這麽多酒店品牌在積極加碼租賃市場背後
政策對租賃住房扶持力度的不斷加大，越來越多的國企也下場，建設保障性租賃房屋
随着這部分市場占比的提升，對于穩定長租公寓價格起到了 " 壓艙石 " 的作用
據數據顯示，僅 2023 年前 8 個月，上海市新增的長租公寓房源已經超過了 2.46 萬間，是全國範圍内新開租賃大社區中，數量最多的一座城市
而這個數據之後也将繼續快速擴張
而未來，當藍領、白領的租賃市場份額，被大量保障性住房慢慢占據，留給酒店系旗下的公寓産品市場空間縮小
向中高端的服務性公寓模式發展，搶占高淨值客戶，是幾乎所有酒店品牌在租賃市場發力方向
但目前來說，中高端的服務型公寓的市場，主要還是由國際品牌所占據，如較早進入國内的雅詩閣、萬豪等
無論從品牌的市場認可度到服務水平，甚至高端公寓的運營經驗上，外資品牌的綜合實力更具優勢
不久的未來，各種不同領域的品牌，必然會在中高端長租公寓領域，頂峰相見
以上爲正文，來自三月
