成交一套 3000 萬元住宅，提成大約是 36 萬元；如果促成億元成交，妥妥的百萬元級别提成，即使全年隻成交一單，收入也達到了金融圈管理層水平。
2022 年，全國樓市看上海。而上海豪宅動辄總價半個 " 小目标 "，單價屢破 30 萬元 / 平方米，主營豪宅的中介小哥，有沒有在 2022 年賺個盆滿缽滿？
2022 年的艱難時刻
可惜，2022 年的豪宅市場并不能 " 随地撿黃金 "。在豪宅經紀人的眼中，成交腰斬仍是逃不過的坎。
" 現在新天地留下來的房産中介就隻有 3 家連鎖，以及寫字樓内的一些小規模中介公司，總量是往年的一半。" 中原地産上海新天地豪宅分行店董楊杭佐 1 月 19 日接受《每日經濟新聞》記者采訪時坦言。
門店數量的驟減，意味着業績也在縮減。
楊杭佐的工作門店 每經記者 包晶晶 攝
"2022 年整個新天地闆塊主營成交大約 100 套左右，往年基本上在 200 套左右，有的成交大年甚至更多，今年算是腰斬了。"
楊杭佐的團隊去年主營成交了 4、5 套住宅，對于這個成績，楊杭佐表示：" 比較慚愧，反正确實不太理想，跟整體經濟壓力也有關系。"
據楊杭佐介紹，該片區主流房價是 3000 萬元，但也有 5000 萬元、 6000 萬元，甚至 1 個億的，這些都需要團隊共同投入精力和維護客戶、合力銷售的，因此銷售提成也會進行相應分配。
新天地闆塊地理位置十分優越
不過，按照成交均價粗略計算，團隊成交 4 — 5 套房源帶來的傭金收入預計在 160 萬 -200 萬元之間，與非豪宅業務的房産經紀相比，仍然可以算得上 " 高收入 " 群體。
比起收入的變化，楊杭佐對 2022 年的艱難時刻更為感慨。
" 每年過年前後，都是最艱難的，很多高端小區從年前一周就開始謝絕非住客出入了。但 2022 年春節過後眼看着要轉暖，封控又開始了。"
據他介紹，從去年 6 月解封到 7 月之間，有一部分客戶在封控前積累下了成交額度，一直積壓着；還有一部分是封控前已經走了大部分交易流程，網簽一直沒有完成，所以 6、7 月積壓的成交全部走了網簽，大家可以看到成交的絕對數量上漲很快。
" 這也是 2022 年整個市場最好的一段時間了，但和往年比起來，也算不上特别好。随後就是夏天最熱幾個月，也是非常困難，再往後，整個二手房市場開始慢慢下行了。"
1% 的機會，也要讓客戶看到自己
為了适應新變化，線上營銷推廣成為豪宅中介們在 2022 年最重要的工作，對他們來說，哪怕隻有 1% 的轉化率，也意味着在市場低潮中多了一份勝算。
楊杭佐要求團隊裡的小夥伴在各類平台發布房源，把平台當作一個獲客渠道，先做了再說，哪怕是 1% 的機會客戶可能看到自己，就是勝利。
" 你隻要持續發布，流量還是有保證的，可能 10 個裡面有 1 個線下帶看，10 個帶看裡面有一個成交（租賃），轉化率也有 1% 了。" 他補充說。
上海新天地闆塊知名豪宅 每經記者 包晶晶 攝
他列舉了出門帶看的 " 四件套 "：礦泉水、雨傘、帶看單、彩印裝訂的房源簡介，" 豪宅客戶會比較挑人，如果他認可你的話，就不會到處找中介，這是豪宅客戶的一個特性，所以我們業務員無論在服務上、專業知識上，還是在帶看的過程當中，對于房源的熟悉度都有一些要求。我們現在這家門店起步門檻都是大專以上學曆，未來會繼續提高學曆要求。"
" 事實上，豪宅經紀人裡純新人很少，因為你一旦沒有房産相關經驗，受的刺激還是會比較大的。看到别人一開單提成十幾萬甚至幾十萬塊，在這種沖擊面前，内心還是很煎熬的。"
2023 年希望每個月都有一半人能開單
在新天地闆塊，總價 3000 萬 -5000 萬元區間的房源數量最多，也是最容易成交的價格區間。
2022 年，一擲千金的豪宅買家，已經悄然發生了變化。
" 今年基本上以本地買家為主，加上現在的落戶政策放松了，也會有一部分新上海人，境外買家明顯變少了，而以前新天地附近的境外購房人非常多。"
上海新天地闆塊街景 每經記者 包晶晶 攝
另一個特征是，這些買家基本上選擇了全款支付。
" 上海三價合一之後，客戶貸款的就很少了，尤其是我們這個闆塊，總價高，三價就低意味着可貸款的額度非常少，索性就不貸了。" 楊杭佐說。
雖然成交萎縮，但 2022 年的豪宅價格 " 非常堅挺 "。
" 比如，2021 年的時候，189 平方米這種戶型的房子挂牌價在 4200 萬 -4500 萬元，但 2022 年挂牌價已經到了 5000 萬元，最終通過議價 4500 萬元成交，看上去便宜了 500 萬元，但實際成交價還是沒降。特别是稀缺的、有人争搶的房子，很多業主都堅持不接受還價，所以盡管成交縮量，但沒有降價。"
正是價格的堅挺，讓豪宅小哥們對未來繼續充滿期待。臨近年末，楊杭佐和他的團隊 1 個月内有 4 人簽下了租賃單，1 人順利實現交易，但他對此并不滿意。
"2023 年，希望每個月都有一半人能開單吧！"
記者 |包晶晶 編輯 |陳夢妤 盧祥勇 易啟江
校對 |段煉
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