各位粉絲：
今年 8 月 31 日，央行、金融監管總局發布了《關于調整優化差别化住房信貸政策的通知》，提出首套房貸最低首付款比例統一調整爲不低于兩成，二套房貸首付比例統一調整爲不低于三成，同時明确了房貸利率下限等方面。
上月，深圳市宣布，降低二套房貸首付比例至四成，并同步調整普宅标準。大家也都非常關心北京是否也會有調整。
今天，北京落實兩部門的落地政策來了！
市住建委、央行北京分行，金融監管總局北京分局、北京公積金中心、市稅務局剛剛聯合下發通知，調整北京房貸首付比例和普宅标準。
按照新政，北京首套住房貸款最低首付比例統一調整爲 30%；二套住房貸款最低首付比例，購買城六區外住房爲 40%，購買城六區内住房爲 50%。
貸款最長年限也由此前的 25 年調整爲 30 年。
該政策從即日起施行。
新調整的普宅标準中，具體交易價格标準将不再設置總價标準，僅保留單價标準，而且符合普宅的房屋單價标準更符合當前房地産市場實際情況，新标準可以覆蓋當前 7 成左右的住宅。
其中，五環以内符合普宅标準的房屋單價從過去的 3.96 萬元 / 平米提高到8.5 萬元 / 平米；五環到六環房屋單價标準從 3.168 萬元 / 平米提高到6.5 萬元 / 平米；六環外達标的房屋單價标準從 2.376 萬元 / 平米提高到4.5 萬元 / 平米。
新的普宅标準自下月 1 日起實行。
在房貸首付比例調整的同時，北京的房貸市場利率定價自律機制也同步調整，将降低商業銀行新發放房貸利率，切實減輕購房者利息負擔。新的房貸利率下限爲，購買城六區内首套房貸利率爲 4.3%，城六區外 4.2%；購買城六區内二套住房貸款利率爲 4.8%，城六區外 4.75%。
以上新政從即日起實施。接下來是【京房字】的專業解讀，今天新政策很多，文章有些長，但非常重要、非常重要、非常重要！大家一定要認真看完。
1
先說二套房貸首付比例的調整。
此前北京的房貸首付比例分爲兩種情況，如果購買的是普通住房，首套房貸首付比例最低爲 35%，二套房貸首付比例最低爲 60%；如果是非普通住房，首套房貸首付比例最低爲 40%，二套房貸首付比例最低爲 80%。
根據今天出台的新标準，北京首套住房貸款最低首付比例統一調整爲 30%；二套住房貸款最低首付比例，購買城六區外住房爲 40%，購買城六區内住房爲 50%。
新标準可以看出兩方面的變化。首先，房貸首付比例不 " 挂鈎 " 普宅還是非普宅。
這一變化的背景來自于今年 7 月 24 日中央政治局會議的要求。即适應我國房地産市場供求關系發生重大變化的新形勢，适時調整優化房地産政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。
第二，就是對于二套房貸首付比例，對城六區和郊區劃分了不同的标準。城六區之外的郊區首付比例要更低一些。
這一變化更有利于降低中心城區人口密度，有利于促進中心城區人口疏解，支持平原新城和生态涵養區的發展，更好的促進職住平衡。
最後看調整幅度，此次北京的調整幅度還是比較大的。首套房貸首付比例下降了 5 到 10 個百分點。而二套房貸首付比例的下降幅度更大，之前最高八成，如今下降到四成到五成。
可以看出，這次調整對于改善類房屋首付比例降的幅度最大。這對改善型需求是一個非常大的利好。
以一套城六區外總價 800 萬元的二套非普宅爲例，原先的首付比例爲八成，需要 640 萬元；而新政後的首付比例爲四成，需要 320 萬元。
此外，此次北京的新政中，貸款的最高年限也從過去的 25 年調整爲 30 年。
其實，之前北京貸款最高年限曾有過 30 年的标準，後期調整爲 25 年。此次再度調整到 30 年，與全國一緻。這可以減輕貸款購房家庭每月的還貸壓力。
以首套房貸款 200 萬元計算，如果貸款年限爲 25 年，月供約 11402 元；而如果貸款年限爲 30 年，月供則約 10433 元。
此次房貸首付比例的調整，範圍不但針對商業貸款，公積金貸款也将按照此政策執行。
2
如果說降低房貸首付比例是有效降低了居民購房的門檻，那麽下調房貸利率就是能切實降低購房者的利息負擔，從而直接降低購房成本。
此前，北京地區的加點政策是首套房商貸利率加 55 個基點，二套房商貸加 105 個基點。那麽，目前最終首套房貸利率就是 4.2%+55 個基點，爲 4.75%；二套房貸利率爲 4.2%+105 個基點，爲 5.25%。
這次調整後，北京地區新的房貸利率加點下限分爲了兩種情況，即購買城六區内住房和購買城六區外住房。
對于首套房貸，如果購買城六區内住房，爲當期 LPR+10 個基點，目前爲 4.3%；如果購買城六區外住房，則爲當期 LPR，目前是 4.2%。
對于二套房貸，如果購買城六區内住房，爲當期 LPR+60 個基點，目前爲 4.8%；如果購買城六區外住房，則爲當期 LPR+55 個基點，目前是 4.75%。
可以看出，購買城六區外的住房，無論是首套房貸還是二套房貸，利率都要比購買城六區内住房要低一些。
這一變化的原因和下調房貸首付比例一樣，更有利于降低中心城區人口密度，有利于促進中心城區人口疏解，支持平原新城和生态涵養區的發展，更好的促進職住平衡。
同時，這次北京房貸利率下調的幅度還是很大的。首套房貸的利率已經爲 LPR 或接近 LPR。二套房貸利率已經與此前的首套房貸利率相同或相近。
市住建委、央行北京分行，金融監管總局北京分局、北京公積金中心、市稅務局剛剛聯合下發通知，調整北京房貸首付比例和普宅标準。
按照新政，北京首套住房貸款最低首付比例統一調整爲 30%；二套住房貸款最低首付比例，購買城六區外住房爲 40%，購買城六區内住房爲 50%。
貸款最長年限也由此前的 25 年調整爲 30 年。
首付比例調整政策從即日起施行。
新調整的普宅标準中，具體交易價格标準将不再設置總價标準，僅保留單價标準，而且符合普宅的房屋單價标準更符合當前房地産市場實際情況，新标準可以覆蓋當前 7 成左右的住宅。
其中，五環以内符合普宅标準的房屋單價從過去的 3.96 萬元 / 平米提高到8.5 萬元 / 平米；五環到六環房屋單價标準從 3.168 萬元 / 平米提高到6.5 萬元 / 平米；六環外達标的房屋單價标準從 2.376 萬元 / 平米提高到4.5 萬元 / 平米。
新的普宅标準自 2024 年 1 月 1 日起實行。
在房貸首付比例調整的同時，北京的房貸市場利率定價自律機制也同步調整，将降低商業銀行新發放房貸利率，切實減輕購房者利息負擔。新的房貸利率下限爲，購買城六區内首套房貸利率爲 4.3%，城六區外 4.2%；購買城六區内二套住房貸款利率爲 4.8%，城六區外 4.75%。
接下來是【京房字】的專業解讀，今天新政策很多，文章有些長，但非常重要、非常重要、非常重要！大家一定要認真看完。
1
先說二套房貸首付比例的調整。
此前北京的房貸首付比例分爲兩種情況，如果購買的是普通住房，首套房貸首付比例最低爲 35%，二套房貸首付比例最低爲 60%；如果是非普通住房，首套房貸首付比例最低爲 40%，二套房貸首付比例最低爲 80%。
根據今天出台的新标準，北京首套住房貸款最低首付比例統一調整爲 30%；二套住房貸款最低首付比例，購買城六區外住房爲 40%，購買城六區内住房爲 50%。
新标準可以看出兩方面的變化。首先，房貸首付比例今後将不再 " 挂鈎 " 普宅還是非普宅。
這一變化的背景來自于今年 7 月 24 日中央政治局會議的要求。即适應我國房地産市場供求關系發生重大變化的新形勢，适時調整優化房地産政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。
第二，就是對于二套房貸首付比例，對城六區和郊區劃分了不同的标準。城六區之外的郊區首付比例要更低一些。
這一變化更有利于促進中心城區人口疏解，支持平原新城和生态涵養區的發展，更好的促進職住平衡。
最後看調整幅度，此次北京的調整幅度還是比較大的。首套房貸首付比例下降了 5 到 10 個百分點。而二套房貸首付比例的下降幅度更大，之前最高八成，如今下降到四成到五成。
可以看出，這次調整對于改善類房屋首付比例降的幅度最大。這對改善型需求是一個非常大的利好。
以一套城六區外總價 800 萬元的二套非普宅爲例，原先的首付比例爲八成，需要 640 萬元；而新政後的首付比例爲四成，需要 320 萬元。
此外，此次北京的新政中，貸款的最高年限也從過去的 25 年調整爲 30 年。
其實，之前北京貸款最高年限曾有過 30 年的标準，後期調整爲 25 年。此次再度調整到 30 年，與全國一緻。這可以減輕貸款購房家庭每月的還貸壓力。
以首套房貸款 200 萬元計算，如果貸款年限爲 25 年，月供約 11402 元；而如果貸款年限爲 30 年，月供則約 10433 元。
此次房貸首付比例的調整，範圍不但針對商業貸款，公積金貸款也将按照此政策執行。
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如果說降低房貸首付比例是有效降低了居民購房的門檻，那麽下調房貸利率就是能切實降低購房者的利息負擔，從而直接降低購房成本。
此前，北京地區的加點政策是首套房商貸利率加 55 個基點，二套房商貸加 105 個基點。那麽，目前最終首套房貸利率就是 4.2%+55 個基點，爲 4.75%；二套房貸利率爲 4.2%+105 個基點，爲 5.25%。
這次調整後，北京地區新的房貸利率加點下限分爲了兩種情況，即購買城六區内住房和購買城六區外住房。
對于首套房貸，如果購買城六區内住房，爲當期 LPR+10 個基點，目前爲 4.3%；如果購買城六區外住房，則爲當期 LPR，目前是 4.2%。
對于二套房貸，如果購買城六區内住房，爲當期 LPR+60 個基點，目前爲 4.8%；如果購買城六區外住房，則爲當期 LPR+55 個基點，目前是 4.75%。
可以看出，購買城六區外的住房，無論是首套房貸還是二套房貸，利率都要比購買城六區内住房要低一些。
這一變化的原因和下調房貸首付比例一樣，更有利于促進中心城區人口疏解，支持平原新城和生态涵養區的發展，更好的促進職住平衡。
同時，這次北京房貸利率下調的幅度還是很大的。首套房貸的利率已經爲 LPR 或接近 LPR。二套房貸利率已經與此前的首套房貸利率相同或相近。
對于普通購房家庭來說，此次調整後，房貸的利息支出和月供壓力可以得到明顯的減輕。
以首套房貸 200 萬元還款 30 年計算，此前是 4.75% 的利率，總共需要還利息共 175 多萬元，月供約 10433 元。
如今按照新利率标準，如果購買的是城六區内的住房，總共需要還利息共 156 多萬元，月供約 9897 元；如果購買的是城六區外的住房，總共需要還利息共 152 多萬元，月供約 9780 元。
再以二套房貸 200 萬元還款 30 年計算，此前是 5.25% 的利率，總共需要還利息共 197 多萬元，月供約 11044 元。
如今按照新利率标準，如果購買的是城六區内的住房，總共需要還利息 177 多萬元，月供約 10493 元；如果購買的是城六區外的住房，總共需要還利息共 175 多萬元，月供約 10433 元。
可以看出，購房家庭的利息支出少了 20 萬元左右，月供也減少了四五百元。
最後，我們了解到，此次調整針對的是新發放的貸款，各商業銀行則根據加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況等因素，合理确定每筆貸款的具體加點數值。因此具體的信貸手續辦理等大家可以向貸款申請銀行咨詢。
3
再說普宅标準的調整。
北京之前執行的普宅标準一共有三個方面：住宅小區建築容積率在 1.0（含）以上；單套建築面積在 140 平方米（含）以下；實際成交價低于同區域享受優惠政策住房平均交易價格 1.2 倍以下。
具體價格上，北京是按照環路來定價格标準的。5 環内普通住房的價格标準爲單價 39600 元 / 平米、總價爲 468 萬元；5 環到 6 環 31680 元 / 平米、總價 374 萬元；6 環外 23760 元 / 平米，總價 281 萬元。單價、總價兩個标準符合其一即可。
而這個标準是 2014 年 9 月 30 日公布的，到目前爲止已經執行了 9 年。而這 9 年裏，北京的房價已經有了巨大的變化，原有的普宅的價格認定标準下，大部分房屋都是因爲成交價 " 超标 "，被動的認定爲 " 非普宅 "。統計顯示，當前北京交易的住宅中，有 70% 被認定爲了非普宅。因此社會對于調整普宅的呼聲一直都很高。
此次北京根據房地産市場的實際情況，對普宅标準進行了調整。
調整後的标準中，第一項容積率的标準沒有變化。
第二項單套建築面積标準線從 140 平米調整爲 144 平米。這是因爲 2005 年國辦發布的普宅标準中，面積方面的标準是 120 平米、可浮動 20%，這就是 144 平米。
此次調整最大的是第三項價格标準。此次北京不再設置房屋總價标準，僅保留了單價标準。
其中，五環以内符合普宅标準的房屋單價爲 8.5 萬元 / 平米；五環到六環房屋單價标準爲 6.5 萬元 / 平米；六環外達标的房屋單價标準爲 4.5 萬元 / 平米。
可以看出，相比老标準，新标準更加符合當前北京房價的實際情況。
讓應該符合普宅标準的房子能夠認定爲普宅，是此次普宅标準調整最大的初衷，也是仔細研讀新标準後得到的感受。
而且這次提高了普宅的單價标準，取消了總價标準，一方面單一标準更加清晰易懂，另一方面也可以看出，對于一些小面積房屋由于區位而導緻單價過高，這樣的情況并不在普宅認定和支持的範疇内，有利于控制部分區域小戶型單價異動。
測算顯示，新标準下，北京交易的住房中，符合普宅标準的房屋占比将從過去的 30% 提高到 70%。
4
如果認定爲普宅，對于購房者來說有什麽作用和受益？
對購房者來說，是否認定爲普宅主要涉及交易的稅費（首付比例已不挂鈎普宅）。
二手房交易中，滿兩年及以上的普通住宅，是免征增值稅及附加稅的。所以稅負這一塊，普宅能省不少。從而從整體上降低購房成本。
最後，是大家最關心的，就是接下來是否還會出台其他調控政策？北京樓市的政策底到了沒有？
這個問題，做一下對比，分析就比較清晰了。
北京是在 2016 年的 "930" 新政中，上調房貸首付比例的，在此之前首套房貸首付比例就是三成；2017 年的 "317" 新政中，全面實施 " 認房又認貸 "。
據【京房字】的統計，如今在實施 " 認房不認貸 "、降低房貸首付比例和房貸利率、普宅标準調整後，目前北京的首付比例和房貸利率，已經是至少近 7 年來最低的。
至于之前坊間流傳所謂的将 " 放松限購 "，專家認爲，基于落實北京城市總體規劃的定位和要求，北京限購政策預計短期内不會有調整。
