财聯社 4 月 25 日訊（編輯 潇湘）在過去幾十年，美國商業房地産市場也曾經曆過低谷，但這一次可能真的 " 不一樣 " ……
房東們正同時面臨着周期性的市場低迷，以及人們工作、生活和購物方式的長期變化。利率的突然飙升導緻了房地産價值下降，而遠程工作和電子商務的興起，正在削弱對辦公和零售空間的需求。
投資者和經濟學家紛紛表示，自上世紀 70 年代以來，這兩股力量還從未以類似當前這樣的規模出現過——當時油價飙升和股市暴跌導緻了經濟衰退，新興技術的發展則使大量工作崗位遷出了大城市。而這一次，過去數年的新冠疫情大流行，則在很大程度上加速了商業地産的動蕩。
牽一發動全身
根據美國最大的商業房地産數據服務商 CoStar Group Inc. 的統計，美國寫字樓空置率在今年第一季度創下了紀錄新高——破天荒地達到了 12.9%，超過了 2008 年金融危機期間的空置率峰值。
雖然目前還不清楚商業地産的低迷會有多嚴重。一些分析人士認爲，與上世紀 90 年代初和 2008 年金融危機之後的前兩次衰退相比，這次危機的嚴重程度可能會有所減輕，特别是如果美國經濟避免了深度衰退，利率開始迅速下降的話。
但是，辦公室和某些零售業主面臨的更深層次的問題，意味着建築價值不太可能再像前幾次經濟崩潰後那樣反彈到新高。這反過來又将預示着，商業房地産對美國經濟增長的貢，獻将不會像之前衰退後的反彈那樣大。
地産價值的低迷可能會傷及那些依賴房地産稅收收入的城市，并拖累銀行資産負債表，導緻整個經濟中的貸款減少。
對于銀行、養老基金和資産管理公司來說，這也是一個壞消息，因爲它們是商業地産的最大貸款人和所有者，這意味着它們可能在未來幾年面臨巨額虧損。
KBW Research 的數據顯示，商業抵押貸款約占美國銀行貸款持有量中值的 38%。Preqin 的數據顯示，北美公共養老基金平均持有約 9% 的房地産資産。
總部位于紐約的資産管理公司和房地産投資公司 Arena Investors 首席執行官 Dan Zwirn 表示，" 你實際上将看到有數萬億美元的投資突然間被大量減值。
這回真的不一樣？
在以往的經濟衰退期，一旦經濟出現反彈迹象，接下來的趨勢通常是對商業地産業主有利的。越來越多的白領工人擁入城市，填滿辦公大樓，并确保商店和餐館有可靠的客戶流。同時，複雜的審批流程和區域限制，使開發商更難建設，保護着業主免受競争。
這幫助建築價值實現了大幅反彈，并在危機結束後達到了創紀錄的高點。而由于房地産市場的暴跌通常與經濟衰退同時發生，美聯儲降息以降低借貸成本又爲兩者同時注入了活力。根據 MSCI Real Assets 的數據，從 1993 年底到 2022 年中，美國商業房地産價格上漲了近四倍，輕松超過了通脹。
但這一次，房地産投資公司 Fundrise 的首席執行官 Ben Miller 表示，新技術和人們生活和工作方式的變化正在威脅着許多房東。多年來，零售商一直在努力應對電子商務的崛起，電子商務壓低了店面的價值，并對全美各地的購物中心構成着威脅。
瑞銀集團表示，今年全美範圍内商店關閉的數量明顯增加，該集團本月估計，美國約有 5 萬家零售商店将在未來五年内關閉。
最具代表性的案例無疑就發生在上周末—— Bed Bath & Beyond Inc. 在經曆了多年的虧損和失敗的轉型計劃之後，已經于上周日申請了破産保護，成爲最新一家陷入困境的大型連鎖零售企業。該公司表示，其預計最終将關閉其所有 360 家 Bed Bath & Beyond 和 120 家 Buybuy Baby 門店。
寫字樓業主也正處于解決過剩問題的初期階段，可能會面臨持續多年的租戶需求下降。電子郵件、Zoom 和 Dropbox 等技術使遠程工作成爲可能，而遠程工作越來越受歡迎，也意味着辦公室将比疫情前空得多。CoStar 的數據顯示，目前平均每位辦公室職員的占用空間比 2015 年低 12%，這表明企業租戶在續簽辦公室租約時可能希望減少空間。
Zwirn 說，" 人們曾認爲這些辦公樓的需求是永恒的，因爲總能租出去。但他們根本沒有意識到工作方式和習慣的改變。"
重溫半個世紀前經曆？
當然，并非所有的商業地産看起來都岌岌可危。數據中心和倉庫正從電子商務和遠程工作中受益。即使對于陷入困境的寫字樓市場，也有一些暫時令人欣慰的迹象：與 2008 年相比，房東持有的債務占房地産價值的份額普遍出現了減少。
不過，大多數分析師預計，随着更多租約到期和公司削減空間，空置率将繼續上升。房地産分析公司 Green Street 估計，自 2022 年初以來，美國辦公樓價格下跌了 25%。購物中心的價格自 2022 年初以來下跌了 19%，自 2016 年以來的跌幅更是達到了 44%。
MSCI Real Assets 首席經濟學家 Jim Costello 表示，上一次美國大城市的房産業主，在長期生活工作模式轉變的同時遭遇市場低迷，面臨這種不利情形還是在上世紀 60 年代和 70 年代。
他表示，上世紀六七年代時，高速公路、傳真機和廉價長途電話的普及，讓工廠和辦公室紛紛從大城市搬到了更便宜的地方。越來越多的家庭離開城市中心遷往郊區。通貨膨脹和不斷上升的失業率也加劇了房東們的損失。許多城市公寓、辦公室和零售空間的所有者，隻能眼睜睜地看着自己的财富被蒸發。在紐約的布朗克斯，一些房東甚至故意放火焚燒自己的房産，以騙取保險金。
而這一次，寫字樓的高空置率和不斷上升的利率，也一同打擊了寫字樓的業主。以位于佛羅裏達州傑克遜維爾的 Meridian 項目爲例，這是一座龐大的辦公樓群。根據 Trepp Inc. 的數據，該物業的唯一租戶德意志銀行已于 2022 年底搬走。
本月早些時候，全球最大的上市房地産公司之一 Brookfield 的基金拖欠了主要位于華盛頓的十二棟辦公大樓的合計 1.614 億美元抵押貸款，這已是其年内被曝出的第二起違約市場，美國商業地産市場搖搖欲墜的景象，顯然已令所有人都惴惴不安。
商業地産數據平台 CRED iQ 的報告顯示，2023 年 3 月，美國商業抵押貸款支持證券 ( CMBS ) 的拖欠率已達到 3.77%，較 2 月上升了 19 個基點。對于美國商業地産壓力是否會引發系統性金融危機的憂慮，也已如 " 幽靈般 " 在華爾街揮之不去……
