" 年前房東不給看房了，你們要做好價格不能再往下談、甚至會有所上浮的準備。"
在 2023 年除夕的前一天，海澱萬柳片區的房産中介小謝依然接到了數個客戶電話，電話咨詢的均是同一套房源—— 100 平米左右、挂牌價 1250 萬的三居室。從樓齡來看，其位于萬柳片區 " 最老的小區 " 怡秀園，該小區建成于 1996 年。截至當天，該房源位列鍊家 APP" 萬柳熱搜房源榜 " 第一。
據小謝介紹，今年元旦以來，該片區二手房市場明顯回暖。截至 1 月第二周，片區成交量已達到 17 套，" 率先活躍起來的是豪宅市場，緊接着傳導到有學區加成的改善市場。年前，業主們開始捂盤惜售。"
不同于二手房市場的熱鬧，當地新房市場依然表現平平。第一财經了解到，今年元旦以來，多個熱點一二線城市的新房市場并未明顯轉暖，除豪宅和大戶型樓盤外，剛需盤去化情況依然不容樂觀。進入春節假期，一些地區主流房企推盤節奏放緩；但在被視為 " 樓市晴雨表 " 的二手房市場，成交量已出現環比恢複勢頭。
平安證券研報顯示，随着疫後居民生活工作逐步恢複、積壓購房需求釋放，1 月樓市成交略有起色。除去 1-2 日元旦假期，1 月前 15 日，重點 20 城二手房月日均成交 2247 套，同比增 35.9%。但新房市場仍同比回落，重點 50 城新房月日均成交 4582 套，同比降 5.9%。
豪宅需求帶動熱點城市二手市場 " 回溫 "
正月初三，剛回老家四天的合肥政務區房産中介安馨，一天内接到了五六個客戶電話，" 我打算初五就回去上班，那天已經約了三個客戶了。"
政務區被視為合肥 " 房價天花闆 "，區域内分布如華潤凱旋門、置地柏悅公館等多個高端小區，臨近商圈且具體學區優勢。
安馨告訴記者，這些急着看房的客戶大都是老客戶，觀望時間或超過一年。" 這類房源挂牌價雖然一直比較堅挺，但在去年交易中，也多半是降價出售，購房者就産生了‘再等一等’的心理。現在挂牌價和成交價雖仍處于低點，但随着疫情形勢向好，一些持續觀望的購房者想趕在業主提價之前，抄底入手。" 安馨說。
她以華潤凱旋門 140 平米左右的三居室舉例稱，去年 6 月份成交總價大緻在 630 萬元左右，到了 12 月出現跌破 600 萬元價格成交的案例。但現在同類房源的挂牌價維持在 600 萬元以上，" 現在不是賣房的好時機，卻可能是買房的好時機。"
楊宇在武漢某頭部中介品牌做置業顧問已有 5 年。他也有類似感受：相較于新房市場，當地的二手房市場挂牌量和成交量均在元旦之後，出現增長。
" 一方面，得益于‘帶押過戶’新政落地；另一方面，一些做實體生意的業主，年底需要大量的資金周轉，這時候可能選擇将房子挂出來賣。據我們機構統計，截至 1 月中旬，二手房市場挂牌量比去年 10 月增加了 25％。在此背景下，二手房價短期内還漲不起來，不過，就購房者來說，可選擇的空間更大，交易達成的概率也更高。" 楊宇稱。
相較于成交量開始複蘇，但房價仍處于低點合肥和武漢兩地，北京的豪宅及改善類二手市場出現了量價齊漲的迹象。
小謝所深耕的片區——海澱萬柳，這是北京優質學區之一，且片區交通、商業等配套完善。近期，他觀察到了另一個現象：由于春節前，該片區二手房帶看量明顯增多，交易周期也變短了，一些業主因此預判，年後區域内的二手房房價還會繼續回暖，選擇暫不出售。
" 這個月二手房成交預計能夠回升到 35 套以上，這是去年 10 月以來很久沒有出現過的現象了。" 小謝稱。
在價格方面，小謝稱，豪宅市場已率先漲了起來，環比漲幅大概在 10％左右；其次是有學區屬性的改善型住房，目前仍在曆史低位，但議價空間開始減少。
他對記者展示的 1 月份萬柳片區成交數據顯示，在已成交的 17 套房源中，以 100 平米左右的三居室為主。其中，16 套均為以低于挂牌價成交，但價差縮小到 2％左右。
以前述怡秀園那處房源為例，小謝稱，2021 年期間，同類房源的成交總價一度達到 1500 萬元以上。而目前在售的這套，挂牌時間是去年 9 月，期間一直沒有人接盤。業主預期一降再降，從最初的挂牌價 1350 萬元，先是下調到 1280 萬元，去年 12 月再次下調到 1000 萬元左右。
" 現在挂牌價已經回到了 1250 萬元。業主看到年前市場趨勢不錯，前幾天告訴我們打算等到年後，看看市場能不能進一步轉暖，再決定是否賣出。" 小謝表示，這幾日，即便告知業主有上調價格的打算，有購買意願的客戶仍不在少數。這背後是因為庫存不多了，等到這一輪存量消化完，新挂牌的二手房價格大概率會上調。
58 安居客房産研究院分院院長張波對記者表示，目前，中高端改善性需求回暖加快在一二線城市表現尤為明顯，這背後有兩方面原因。一方面是由于此類需求的确定性相對較強，包括北京在内的一二線熱點城市商品房啟動早，市場的改善需求占比高，尤其是高端改善需求在預期穩定之後，恢複力度會明顯增強。另一方面和市場的供給有一定關系，北京、上海等城市近期的市中心房源供給量有一定增大，也側面推動了市場熱度提升。
多地延續新房首付分期活動
" 我們建議客戶，如果是想購買二手房，春節期間，就不能閑着了，遇到合适就可入手。随着賣方預期提高，房價可能會擡頭。至于新房，因為價格受市場波動不大，且短期内同類型産品面市較多，不少購房者選擇年後再進行挑選，或繼續觀望。" 北京朝陽區望京片區某鍊家房産中介告訴記者。
同片區某樓盤銷售經理亦坦言，2022 年 12 月月底，該樓盤二期開盤，推出房源 400 多套。在開盤後的 20 多天裡，完成網簽的僅僅幾十套。" 春節前，銷售還沒達到 1/3。尤其是 1 月的第三周以來，不少購房者都已經返鄉過年，售樓處就更沒什麼人了。" 該銷售經理說。
之所以銷售沒有明顯增多，該銷售經理分析稱，是因為開發商開年業績壓力沒那麼大，回撤了一些優惠，加上樓市利好政策還有持續釋放的空間，一些購房者此時認購的積極性還不高。
亦莊 · 金悅郡是目前通州馬駒橋闆塊唯一在售的限競房項目。在去年 11 初該片區放寬限購政策首日，曾創下 "5 小時銷售 79 套 " 的記錄。據該樓盤一名銷售經理介紹，去年 12 月，受新冠感染高峰影響，樓盤銷售再次轉冷，進入 2023 年，房企撤回了一個點的折扣，加上春節臨近，一些剛需購房者陸續返鄉，樓盤成交寥寥。
2023 年春節，是新冠疫情 " 乙類乙管 " 以後的第一個春節，不少在一二線城市的 " 打工人 " 踏上了返鄉路，也因此，在一二線城市，部分房企加推積極性并不高。
但記者注意到，由于疫情因素導緻部分居民資産負債表受損，收入預期及購房信心減弱，在這些熱點城市中，多個樓盤項目至今仍延續了 " 首付分期 " 活動。
" 我們是剛需盤。考慮到部分購房者資金周轉困難，現在仍可以向開發商申請首付分期。" 前述亦莊 · 金悅郡銷售經理稱。
前述望京某樓盤銷售經理也表示，考慮到産品競争力和購房者的支付能力，首付分期的活動從去年延續至今，" 但第一個月要交清首付的 20％，尾款可以在之後的 2～3 個月付清。"
和北京相比，武漢等二線城市新房熱度更低，首付分期的力度也更大。
楊宇表示，去年以來，武漢幾度松綁限購政策，目前住房限購範圍已縮小到二環線以内。在此背景下，今年年初，光谷、青山等區域改善型需求略有釋放，但元旦後新盤開盤的樓盤，去化情況仍難達到 2 成。其中，期房成交量更低，意味着樓市預期尚未回暖。
" 一些開發商為了盡快銷售尾盤，甚至允許首付款 12 個月乃至兩年内付清。" 楊宇稱。
