" 提前還了 80 萬房貸，利息少了 111 萬，這不比理财賺錢？"
據海南特區報，記者注意到，最近，不少人都在小紅書、微博、抖音等社交平台上，分享自己提前還房貸的經曆。購房時利率高、還款壓力大、缺乏投資标的，是年輕人選擇提前還貸的關鍵詞。
去年讨論提前還貸時，大衆關注的焦點是 " 應不應該提前還貸 "；但現在，更多人關注的焦點變為了 " 提前還貸難 "，需要預約、排隊，還有銀行關閉直接線上渠道。
據紅星新聞，有建設銀行 ( 601939.SH ) 某分行的工作人員向記者透露稱，在成都市，建設銀行的線上預約額度已滿，需要線下預約、排隊等待，大部分貸款行的等待時間都在半年以上。
據報道，記者近日咨詢北京多家銀行網點獲悉，提前還房貸正成為不少人的選擇，多數銀行都需要提前預約辦理，排隊時長至少在一個月以上。
為何人們紛紛選擇提前還貸？提前還貸到底值不值？為何銀行要 " 升高 " 還貸門檻？
圖片來源：視覺中國
提前還款 " 省下 90 萬利息 "
" 利息太高了。" 魏先生告訴貝殼财經記者，他肯定是要提前還房貸的，原來理财收益能覆蓋房貸，現在不能了，就想提前還了。
據魏先生計算，其在河北的一處房産貸款金額 70 萬元，還款期限為 25 年（已經還款 5 年），如果現在提前 20 年還清，以 5.2% 的利率、等額本息還款方式計算，可以省下約 37 萬的利息。
據第一财經報道，随着房貸利率不斷下行，吳逍分四次還完了 90 萬房貸。" 最後銀行賬戶隻剩下 100 多塊，月供 1 塊多，留着抵扣個稅用。" 他向記者介紹自己的秘訣。
對于他來說，提前還貸省下了一大筆。2021 年購房時，首套房貸利率為 5.88%（30 年期），利息 101 萬，月供 5300 元左右。在他提前還款時，利率基本在 4.1%～4.5% 區間，最終 2 年提前還完，支付利息僅為 10 萬左右，省下了 90 多萬。
像魏先生和吳逍一樣提前還貸的人不在少數，在各類社交平台上，介紹如何提前還房貸、計算利息減免幅度的帖子層出不窮。其中主要分為降低月供和縮短年限兩種方式。
程序員小津分享了自己根據算法計算出來的 " 最優方案 "，他認為 " 最優 " 有兩種解釋，一種希望總利息最低，這種情況可以選擇等額本金 + 提前還款減年限；另一種 " 最優 " 是償還本金的同時平衡風險，适合采用等額本息 + 提前還款減月供。之後資金充裕時再繼續提前還款。
面對利率的下調，有網友表示，自己的房貸利率實在太高。
甚至有網友曬圖表示，自己的房貸利率高達 7.15%。
排隊幾個月、還有違約金
有銀行直接關閉 app 通道
" 排隊還貸 "，是近期 " 提前還貸潮 " 的縮影。
王女士對記者表示，她于近日在某國有大行手機 APP 上申請提前還貸，提交申請後，下午收到銀行短信稱提前還款申請已審批通過，但還款的日期已排到了 4 月份。王女士向記者無奈地攤了攤手，" 沒想到，現在怎麼這麼多人排隊還貸。"
記者曾在去年對 " 提前還貸潮 " 進行過走訪調查。當時，互聯網從業者小金對記者表示，自己購房較早，貸款利率低，目前月供隻有一千餘元。" 要是還進去想再貸出來就沒門了，提前還款還要收罰息，權衡後我打算将閑置資金用于理财。"
近期，小金的想法有所改變，打算提前還一部分。然而當他打開手機銀行卻發現，提前還款需要審批，" 最終結果以審批為準 "。
購房者小金打開手機銀行發現提前還款需要審批 資料來源：受訪者提供
詢問銀行得知，提前還款不僅需要排隊到 4 月，還有違約金。" 過去，提前還款的違約金基本可以協商免除；現在，提前還款的違約金需要全額賠付，嚴格按合同來。" 小金無奈地說。
更有甚者，" 某國有銀行提前還貸的業務已經排到今年十月份了"，一位該行員工表示，該行曾專門開會讨論如何應對 " 還款激增 " 問題。
不止 " 排隊 "，一些銀行的手機銀行提前還款的預約通道悄然關閉，也引起了廣大購房者熱議。有人表示這一功能的下線帶來諸多不便，如異地工作人群想要提前還款，則不得不前往貸款行所在地辦理。
小林是一名金融從業人員，去年 9 月，眼見所投資的理财産品收益率與 " 高高在上 " 的房貸利率漸行漸遠，遂将理财資金贖回，提前還了一部分房貸。近期，當小林想再還一部分房貸時，卻發現手機銀行上的 " 提前還款申請 " 選項已然無蹤。
一些手機銀行提前還款線上申請通道已關閉 資料來源：受訪者提供
" 一些購房者反映，部分銀行關閉了手機 APP 上提前還款的功能。而這些購房者就算申請成功，也要賠付違約金。例如，最高賠付 6 個月利息等。" 小林對記者表示。
提前還貸為何越來越難？某國有銀行人士向記者透露，" 我們總行在去年 11 月升級了系統，開始管控提前還款額度。以前是想還就還，現在是每個月給每個機構一個還款額度，然後預約排隊。" 他表示，目前該類業務辦理都是 " 機控代替人控 " 的導向，" 能系統控制絕不人工控制，降低操作風險。"
" 銀行是不希望客戶提前還款的 "
最近幾個月，浦發銀行深圳某支行的員工劉琦明顯感覺到，提前還房貸的客戶多了起來。不少來咨詢提前還貸的客戶對劉琦說，閑錢沒有地方投資了。
劉琦告訴記者，部分銀行會規定一年内或幾年内提前還房貸有罰息。但罰息的金額并不高，一般為幾個月的利息，很難阻擋客戶提前還貸的想法。
記者注意到，不同銀行對罰息的規定并不相同。但也有一個共同點是，" 一般而言，銀行是不希望客戶提前還款的"，在廣發銀行上海某支行從事管理會計工作的陳瑞表示。
陳瑞解釋稱，對于銀行來說，提前還款，如果沒辦法再以合适的利率及時貸出去，後續的營收就會下降，會出現利率的再投資風險。但是，如果客戶本身出現較大違約風險，或者整體系統性風險很高，為避免資産大幅減值，會希望客戶提前還清。
由于國内宏觀經濟環境仍處于修複階段，實體經濟回暖尚需時日，銀行對外投資可選對象減少。相較之下，房貸業務投資回報率更高，如果購房者提前還貸，将影響銀行包括利息在内的收入，同時提前收回房貸資金後，如果又沒有更多同等優質的投資标的，可能就會對購房者提前還貸軟抵制。
對于銀行來說，提前還房貸并不劃算，這在行業裡被稱作 " 存貸雙降 "。
提前還貸，相當于縮短了銀行這筆貸款的盈利期限，減少了銀行未來的盈利預期。畢竟銀行的收入主要來自利息。财報數據顯示，2022 年前三季度，國有六大行共計實現利息淨收入約 2.13 萬億元，同比增長 5.4%，占整體營收的 75.13%，較上年同期小幅增長 2.18 個百分點。而居民房貸業務，因為有房産抵押，貸款期限長達 20-30 年，又是銀行最優質的、最穩定的利息收入來源之一。
央行日前公布數據顯示，2022 年全年，個人住房貸款的增速出現回落。報告顯示，去年末個人住房貸款餘額 38.8 萬億元，同比增長僅 1.2%，增速比上年末低了 10 個百分點。2021 年末，個人住房貸款餘額為 38.32 萬億元，同比增長 11.3%，增速比上年末低 3.3 個百分點。2020 年末，個人住房貸款餘額 34.44 萬億元，同比增長 14.6%，增速比上年末低 2.1 個百分點。
2022 年新增個人房貸僅有 0.48 萬億元，較 2021 年的 3.88 萬億元下降了 3.4 萬億元，降幅 87.6%。
從 2020 年開始，居民新增房貸開始下降，而 2022 年更是出現斷崖式下滑，這已經對銀行的利息收入構成隐憂。而如果居民提前還貸，就不僅是減少銀行的預期利息收入，而是直接減少銀行當期的利息收入了。
一方面新增住房貸款斷崖式減少，已經減少了銀行的預期收入，如果居民提前還貸，還會減少現有業務的當期收入。依靠利差牟利的銀行，在紮堆提前還款的背景下，采取收取違約金、補償金等形式增加提前還款成本，以提前預約、長時間輪候等為手段，試圖降低或推遲提前還款壓力，也就順理成章了。
對于銀行來說，房貸業務是風險較低、收益穩定的優質長期資産，在經濟增長放緩的大環境下，更顯珍貴。加之‘提前還貸潮’使得銀行貸款增量和增速的考核承壓，因此才有意提升了還貸 " 門檻 "。
從個人的角度來看
提前還房貸是否劃算？
那麼，從個人的角度來看，提前還房貸是否劃算？
興業銀行首席經濟學家魯政委此前向紅星資本局表示，如果有一筆閑置資金，是否提前還房貸，還要看你能不能拿這筆資金賺到比房貸利息更多的錢，如果不能，提前還貸也是可以的。
據每經網，對于購房者來說，也需要注意，并非所有的提前還貸操作都能 " 薅羊毛 "。對于購房者而言，這是一道 " 數學題 "，要把握住唯一金标準：房貸利率 VS 投資收益率，來判斷是否适合提前還貸。
具體來說，如果房貸利率居于高位達到 5% 甚至 6% 的水平，而在自身風險承受能力和偏好範圍内，沒有達到或超過房貸利率水平的理财方式，那麼就可以考慮提前還款。
反之，如果房貸利率較低，甚至在 LPR 的基礎上下浮，有利率水平相近的理财方式可以選擇，或是想要留有一些閑置資金在手中，以備不時之需，" 手有餘糧，心中不慌 "，還款壓力也不大的話，則可以結合自身情況，理性考慮是否提前還款，而非 " 盲從 " 潮流。
" 對個人來說，判斷是否需要提前償還個人貸款，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則考慮将資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部償還貸款。當然，還需要為日常生活支出與未來養老、醫療等留足資金。" 招聯金融首席研究員董希淼說。
中原地産提示，不适合提前還款的情況包括房貸利率低、等額本息還款已到還款中期、等額本金還款期已過 1/3 等。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為，利息支出太多，手上有閑錢的人可以選擇提前還款。此外，理論上來講，剛買房不久，剩餘利息較多的購房者也可以考慮。而還貸時間較長的購房者已經還完大部分利息，此時再去選擇提前還款肯定是不合适的。
疫情三年，很多人收入受到影響，通過提前還貸可以降低每月還貸負擔，看起來也是誘惑滿滿。
但盲目跟風提前還貸并不可取。用機會成本的原理，你把資金還了房貸，就損失了用它增值的機會。當然，短期看，多數人投資收益很難高于房貸，所以提前還貸更劃算。但去年資本市場表現不好，不代表今年也不好，所以長期來看，提前還房貸，也會有損失。
法律人士：可以投訴銀行
據北京青年報，對此，有法律人士分析，如果購房者能證明自身确實遭遇了銀行故意拖延辦理提前還貸，可通過三種渠道維護自身合法權益：可通過銀行方面的救濟渠道——向貸款銀行總行進行投訴；通過監管方面的救濟渠道，比如向銀保監和政務部門進行投訴；通過訴訟方式的救濟渠道，即向法院起訴。這些辦法都值得一試。
鑒于目前提前還貸涉及的購房者人數較多，且排隊等待的時間越來越長，銀行監管部門有必要介入調查，譬如，查一查某些銀行有沒有故意拖延，對故意拖延的銀行要進行公開約談乃至處罰。還要采取相應的措施督促銀行提高辦理效率，因為提前還貸不是借貸，不會增加銀行的風險，銀行審核沒必要過度嚴苛。
從根本上說，要避免銀行對購房人提前還房貸故意拖延，需要規範房貸合同，明确銀行對提前還貸的辦結期限。
在此背景下，有網友在社交平台上分享了成功提前還貸無需多加等待的經驗——撥打銀行保險消費者投訴維權熱線 ( 12378 ) 進行投訴。
2 月 3 日，有發過提前還貸經驗貼的網友向紅星資本局确認，在撥通該電話并按照相關步驟操作後，她現在已經順利提前還貸。
編輯 |段煉 蓋源源
校對 |盧祥勇
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