本文來源：時代财經 作者：鐘黛
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繼綠城外灘蘭庭創下 97 分的入圍積分之後，上海新年再出高分盤。
近日，格力地産開發的海德壹号結束認購，入圍線高達 100.85 分，距離滿分隻差 2 年社保。這一分數意味着，購房者需要有 60 分的滿分基礎分以及至少 215 個月的社保才能入圍，如果基礎分是 50 分則不能入圍。
這是上海推出積分制以來，位居入圍難度第七名的樓盤。在此之前，瑞安房地産開發的上海蟠龍天地的入圍線為 60 分基礎分及 223 個月的社保，創下上海新房入圍難度新高。
" 上海高端購買力相對固定，且實力充裕 "，克而瑞研報曾指出，一方面上海豪宅的客戶來源多元，另一方面，客戶不差錢，首付比例基本都在 7 成以上。過往多年，上海高端項目高熱不退，對全市行情形成重要支撐。
值得注意的是，今年随着上海豪宅放量供應，供不應求的局面或将扭轉，高端項目的行情或将迎來分化。
格力拿地八年才入市
海德壹号地處上海 " 燙金闆塊 " 浦東前灘。如今，前灘的新盤供應接近尾聲，格力地産 · 海德壹号之後，僅有陸家嘴集團手中的 "21 号地塊 " 尚存 642 套新房供應。
因而，海德壹号具備一定的地段稀缺性，疊加其對口學區為華師大二附中前灘學校，項目火爆在市場預料之中。
格力地産為珠海國企，八年前首入上海。
2014 年 12 月 24 日，格力地産經過 124 輪競價，以 16.14 億元競得前灘 32-01 地塊，即海德壹号所在地塊。該地塊溢價率 127%，樓面價 65832 元 / 平方米，刷新了上海浦東單價紀錄，雖然這一紀錄僅保留了 4 小時便被毗鄰的 36-01 地塊打破。
同日下午，格力地産又以 14.5 億元奪得了相鄰的 38-01 地塊，樓面價 5.39 萬元 / 平方米，溢價率達 92.5%。
一日内揮金超 30 億，格力地産名震上海。然而，高調拿地後，格力地産在上海的項目卻遲遲沒有入市。
38-01 地塊住宅浦江海德拖了六年才首次開盤，32-01 地塊住宅海德壹号則等了八年。此外，2016 年，格力地産在上海松江以 19.65 億元拿下的泗泾鎮 10-05 号住宅地塊，也拖了六年才入市。
" 在當時來看，格力地産的拿地成本是相對較高的。後來，上海樓市的調控較為嚴厲，新房的價格管控比較嚴格，格力地産隻能通過延長持有的時間，來實現盈利。" 上海中原地産市場分析師盧文曦表示。
盧文曦指出，開發及銷售周期較長，會增加項目的财務成本，" 即便是開發貸，利率都可能會有五到六個點，甚至更高。如果是一些非标貸款的話，利率更高，可能超過十個點。" 其次，近年建材價格上漲明顯，因而開發成本也會有明顯的上漲。
一名房企财務人士指出，如果項目建設遲緩，則有可能被認定為 " 閑置土地 "，進而需要繳納不菲的土地閑置費。" 資金沉澱在這三個項目裡面，格力地産也損失了在上海發展的機會成本。" 該名人士評價稱。
經過 2017 年的樓市調整之後，前灘的新房均價開始一路上揚，可供參考的是，2018 年開盤的中糧前灘海景壹号均價超 8 萬元 / 平方米，到了 2020 年，三湘印象名邸的均價已超 12 萬元 / 平方米。
" 目前，前灘的房價已經到了一定的高度，未來上漲空間有限。出于節省成本的考慮，不如及早入市。尤其是，對于中小房地産公司來說，當下可能比較困難。海德壹号貨值不小，可為公司回籠不少現金流。" 盧文曦分析稱。
截至 2022 年三季報末，格力地産的現金及現金等價物僅餘 11.2 億元，而其一年内到期的非流動負債高達 72.1 億元，短期借款為 6.5 億元，也就是說，短期内存在資金缺口。
房企鏖戰上海豪宅市場
2022 年，全國新房市場冷熱分化，上海相對堅挺。具體到上海市場，核心區域的高端住宅高熱不退，部分遠郊盤則門庭冷清。
根據仲量聯行數據，2022 年上海新房共計成交 1027 萬平方米，同比下降 4.0%。而據 CRIC 數據監測，2022 年上海商品住宅成交金額超 6500 億元，同比上漲 11.76%，創下近五年新高。
尤其是高端新房市場，漲幅跑赢大勢。根據上海網上房地産數據統計，2022 年上海新房成交 9.5 萬套，同比微漲 0.5%。而去年上海 1000 萬以上住宅共成交 1.5 萬套，同比增長 44%；單價 10 萬元 / 平方米以上的住宅共成交約 1 萬套，同比增長 63%。
2023 年，全國新房走勢尚不明朗，多家房企收斂聚焦，押注更具确定性的市場，位于上海的高端項目成為部分房企業績的重要發力點。
僅就黃浦區而言，融創外灘壹号院有望加推建面約 180-375㎡的大平層和合院别墅産品。綠城 · 外灘蘭庭還有二期待入市。此外，還有翠湖天地六期、中海建國東路項目等 " 壓箱底 " 的好貨，均有望在今年入市。
上海鍊家研究院首席分析師楊雨蕾指出，目前上海在售的 10 萬 + 項目包括楊浦的金隅外灘東岸、普陀的品尊國際和新俞裡、浦東北蔡的大華錦宸府、徐彙的寶能公館 1288、虹口的海泰北外灘等。
其預計，第一批入市的 10 萬 + 項目可能有浦東陸家嘴的濱江凱旋門、徐彙濱江的香港置地啟元和雲錦東方等，此外還有楊浦和普陀的幾個項目。
她表示："2023 年新房供應量依然會比較大。目前上海購房者是比較理性的，除了個别關注度特别高的項目入圍積分比較高，整體來看積分還是有下行趨勢的，特别是有硬傷的項目，即使地理位置比較好，積分也不一定高，甚至不一定觸發積分。"
同策研究院研究總監宋紅衛則預計，上海今年将會呈現結構性供需失衡的态勢。
" 中心區域高端豪宅會放量供應，10 萬 + 以上項目供應量比 2022 年有大幅上漲，因此中心區域 10 萬 + 項目整體熱度會下降，主要原因是放量供應後購買力分流，入圍分數會整體下降，個别項目仍然會呈現高入圍分數。"
" 預計熱點項目仍然集中在徐家彙，黃埔，虹口等區域。" 宋紅衛稱。
